これから売ろうとする不動産のことを知らずに、売ることはできませんよね。
また同じように、よく知らない不動産を買うことも、とても怖くてできません。
ここでは、「売買の前に調べるべきこと」と「調査方法」 について解説します。
① 現地確認
不動産を売買する以上、現地確認は初歩の初歩です！
現地確認をせずに物件を購入して、イメージと違ったらから返品。というようなことはできません。
特に買い手の方は、必ず現地を見てから購入するようにしましょう。
（フィールドマッチングでは、現地を一切見ずに売買を進めることは非推奨としています）
現地確認のチェックポイント！
【敷地内でのチェックポイント】
・境界の有無
・草木の植生状況
・駐車スペースの有無
・アクセス環境（近隣の月極駐車場・コインパーキングやバス停など）
・ライフライン（水道ありそう？電線ある？）
・電柱番号（近くに電柱がある場合）
【周辺環境のチェックポイント】
・近所に住んでいる人はいる？どんなが住んでいる？
・地元ルールはある？（清掃活動や自治会への加入義務など）
・別荘管理費などはある？
場所がわからない時はどうすればいい？
建物のない土地には住所は割り振られておらず、「地番」という番号で場所を示します。
しかし、地番はネットで検索しても表示されないため、法務局で「公図」を取り寄せ、google mapなどで周辺の地形や道と照らし合わせて探し出す必要があります。
公図は地番さえわかれば、物件所在地の法務局で誰でも取得することができます。
また、物件所在地の市長村役場に地番を伝えれば、正確な場所もしくはおおよその場所を教えてくれることもあります。
② 役所／法務局での調査
不動産の所有者は、自分の敷地だからといって無制限に使い放題というわけではありません。
防災や景観維持等の観点から、さまざまな法律によって使用用途等が定められています。
売買後に、法律上の制限があることが発覚して「当初計画していた使い方ができなくなった」ようなことがないよう、事前に確認しておきましょう！
確認先は、主に物件所在地の市町村役場で確認することになります。
※ 役場によりますが、電話やインターネット、メールだけで確認できるケースが増えています。
役所調査のチェックポイント！
1. 建築制限（建物が建てられるか、どのようなインフラがあるか）
・都市計画に関する部署で、どんな種類の建物が建てられるかを確認（都市計画区域、用途地域など）する。
※ 例えば「市街化調整区域」と指定されているエリアでは建築できません（物置を置くことも原則不可です）
・建築に関する部署で、建築物が建てられるかを確認する。
※ 役場が「建築可能な道路」として認めている道路に、対象地が接していない場合は建築が出来ません。道路に面しているからといって、必ずしも建築できるとは限らないので要注意です。
※ とくに建物の建築制限は特に多くの法律によって定められていますので、建築計画に合わせて「●●の建物の場合、他に抵触しそうな法律はあるか？」と確認したり、建築事務所・工務店などの専門知識のある人への事前相談を強くお勧めします。
・水道課や水道局で、水道、下水道があるかを確認する。
※ 水道管が近くまで来ていない場合は、そもそも水道を引き込めません。
2. 届出関係の確認（所持に際しての届出や、伐採・開発に際しての届出）
・木が生えている敷地の場合、購入後、森林に関する部署へ「森林の土地の届出」を提出する必要があります。
・山林の場合、木を勝手に切ってはいけない制限がかかっていることがあり、森林に関する部署へ事前に協議が必要な場合があります。
※ 私有地でも、木の伐採を勝手にできない場所もあります。
・広大な敷地の場合（目安：1000坪以上）、「国土利用計画法」を担当する部署に広大な敷地を売買したことの届出をする必要があります。
・農地の場合、農業委員会で農地売買ができるかを確認
※ 家庭菜園レベルでの農家デビューをする計画では、農地売買が認められないことが多いです。
3. 危険個所の確認（土砂災害警戒区域や宅地造成の制限など）
・傾斜地がある場合、土砂災害予防の為に、宅地造成等の工事が制限されたり、擁壁を作らなければならない場合があります。
・海や川が近い場合、津波予防の為に使用制限があったり、「ハザードマップ」の中で、浸水や洪水が起こりやすい地域と指定されている場合があります。
陥りがちな罠
役場での確認は、不動産会社等のプロが確認しているケースが多いために、役場の担当者もついつい悪意なく専門用語だらけの案内になりがちです。
例えば「対象地は、二高住で、建ぺい40、容積200です」といった説明のように、一般人には ”？？” となってしまう場面も多々あります。
こんなときに、ついつい分かったつもりで話を進めてしまうのは、プロでさえ陥りがちな罠です。
そんな時には、知ったふりをせずに「説明が難しいのでもう少しわかりやすく教えてください」とはっきり伝えましょう。
“聞くは一時の恥、聞かぬは一生の恥”どころか、中途半端な確認が、後でとんでもない見落としやトラブルに繋がってしまう場合もあります。
売り手買い手ともに、お互いに分からないことは分からないと正直に伝えながら、現地確認や役所調査をもとに売買のお話を進めましょう。